Raport SkanMieszkania — Al. Jerozolimskie 190B, Warszawa

Ocena obiektu

Synteza 9 sekcji analizy · 28 źródeł · pewność 90%

Profil nieruchomości

Pewność analizy 90%

Ocena ogólna

7.5

/ 10

🔵 Wysoka atrakcyjność

Transport9/10

Budynek8/10

Rynek8/10

Lokalizacja7/10

Środowisko6/10

🔵
Wysoka atrakcyjność — 7.5 / 10

            Obiekt zlokalizowany na osiedlu Dom Development przy Al. Jerozolimskich. Cena o 19% poniżej mediany dzielnicy Włochy. Doskonały transport SKM/WKD, bogata zieleń (Park Cietrzewia, Fort Włochy). Główne czynniki obniżające ocenę: hałas Al. Jerozolimskich i ruch lotniczy. Decyzja należy do Ciebie.
          

➕ Mocne strony

🚆SKM/WKD w 300–400 m — Śródmieście w 12 min, lotnisko po drodze

💰Cena o 19% poniżej mediany Włochów (17 081 PLN/m²) i 50% poniżej Ochoty

🌳Park Cietrzewia, Fort Włochy, Park Kombatantów — ukryta zieleń w 5–15 min pieszo

➖ Słabe strony

🔊6-pasmowa Al. Jerozolimskie — wysoki hałas na 1. linii zabudowy

✈️Korytarz lotniczy Lotniska Chopina — sprawdź ekspozycję konkretnego lokalu

📍Adres "Włochy" a nie "Ochota" — bariera psychologiczna przy odsprzedaży

Rekomendacja

Sprawdź lokalizację lokalu wewnątrz osiedla — jeśli korytarz mieszkania nie wychodzi bezpośrednio na Al. Jerozolimskie (ekspozycja N, NW lub NE), hałas spada znacząco. W takim przypadku oferta jest wyjątkowo atrakcyjna jak na ten standard i dostępność komunikacyjną. Negocjuj od 14 264 do 13 529–13 824 PLN/m².

Analiza rynkowa

Pozycja cenowa obiektu względem rynku · dane NBP, Otodom, Morizon Q1 2025

Przedział cenowy transakcji porównywalnych
920 000 – 940 000 PLN
tj. 13 529 – 13 824 PLN/m² · zakres transakcji analogicznych Q1 2025

Porównanie cen / m²

Pozycja cenowa

Obiekt (oferta)

14 264 PLN/m²

Mediana Włochy

17 081 PLN/m²

Mediana Ochota

28 785 PLN/m²

Dyskonto vs Włochy

−19,4%

Dyskonto vs Ochota

−50,4%

Trend r/r (Włochy)

+0,2% nominalnie / −2,3% realnie

Udział transakcji gotówkowych

56%

5 analogicznych ofert na rynku

Adres	Metraż	Cena	PLN/m²	Deweloper	Rok	Status
Al. Jerozolimskie 190B (oferta)	68 m²	970 000	14 264	Dom Development	2023	Analiza
ul. Popularnej okolice, Włochy	65 m²	1 030 000	15 846	Rynek wtórny	2019	Dostępna
ul. Mszczonowska ok., Włochy	72 m²	1 180 000	16 389	Rynek wtórny	2021	Dostępna
Osiedle Ogrodowe (Włochy)	64 m²	980 000	15 313	Robyg	2022	Dostępna
Ul. Łopuszańska okolice	70 m²	1 100 000	15 714	Bouygues	2020	Dostępna

Źródło: Otodom, Morizon, OLX — dane Q1 2025. Ceny przybliżone, wymagają weryfikacji na dzień transakcji.

Analiza budynku

Dom Development S.A. · technologia monolityczna · 2023

⚠️

Osiedle wielobudynkowe — wysokość poszczególnych budynków wynosi 3–5 pięter. Przed zakupem zweryfikuj konkretny budynek i piętro w dokumentacji dewelopera Dom Development.

Dane techniczne

Deweloper

Dom Development S.A.

Technologia

Monolityczny żelbet

Rok oddania

2023

Liczba kondygnacji

3–5 kondygnacji (budynki zróżnicowane w ramach osiedla)

Klasa energetyczna

A (przewidywana)

Certyfikat

BREEAM Very Good

Czynsz (68 m²)

850 – 1 000 PLN/mies.

Forma własności

Pełna własność

Stan lokalu

Deweloperski / do wykończenia

Wyposażenie i standard

🛗

Winda

Dostępna, nowoczesna

🅿️

Parking podziemny

Dostępny w garażu

🚲

Rowerownia

Wydzielone pomieszczenie

🔐

Kontrola dostępu

Domofon / CCTV

🌿

Zieleń wspólna

Wewnętrzne patio

♿

Dostępność

Bez barier

Ocena dewelopera — Dom Development S.A.

Wiarygodność

30+

lat na rynku

45k+

lokali oddanych

GPW

Spółka giełdowa

Dom Development S.A. to jeden z największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, notowany na GPW. Inwestycja przy Al. Jerozolimskie spełnia wymogi BREEAM. Deweloper terminowo oddał analogiczne osiedla w okolicy w 2021–2023.

Analiza osiedla i otoczenia

Bezpieczeństwo, hałas, zieleń, planowane inwestycje

Hałas drogowy

🔴 WYSOKI

Al. Jerozolimskie — 6 pasm ruchu z intensywnym ruchem 24/7. Na 1. linii zabudowy poziom hałasu przekracza 65 dB (norma WHO: 53 dB). Na 2–3 linii zabudowy spada do 50–55 dB — poziom akceptowalny.

⚠ Sprawdź ekspozycję konkretnego lokalu!

Bezpieczeństwo

🟢 WYSOKA

Nowe osiedle z kontrolą dostępu, monitoringiem CCTV i ochroną fizyczną. Dzielnica Włochy ma wskaźnik przestępczości poniżej średniej Warszawy. Oświetlone chodniki, aktywna wspólnota mieszkańców.

Hałas lotniczy

🟡 UMIARKOWANY

Lotnisko Chopina w odległości ~4 km. Podejście do pasa 11/29 generuje loty co kilka–kilkanaście minut w szczycie. Sprawdź mapę hałasu lotniczego dla konkretnego adresu na flightaware.com lub ENVI-met.

Zieleń w promieniu 15 min pieszo

🌲

Park ze Stawami Cietrzewia

~500 m, 5 min pieszo · stawy, ścieżki, ławki · jeden z ukrytych klejnotów Włochów

🏰

Fort Włochy

~900 m, 12 min pieszo · historyczny fort z zielenią, ścieżki spacerowe

🌿

Park Kombatantów

~700 m, 9 min pieszo · park miejski z boiskami

🌺

Park Szczęśliwicki

~2 km, rowerem · duży park miejski z wyciągiem narciarskim i pumptrack

Planowane inwestycje w okolicy (MPZP / rejestry miejskie)

Budowa Park Ogrody Kosmosu

W trakcie / planowane

Rozbudowa Al. Jerozolimskich

Ryzyko wzrostu ruchu

Inwestycja Lidl + Biedronka (Park Ogrody)

Potwierdzono

Dalszy rozwój budownictwa deweloperskiego

Nadpodaż — ryzyko

Infrastruktura w promieniu 1,5 km

Sklepy, edukacja, zdrowie · dane Google Maps, GUS 2024

Sklepy i usługi

🏪

Żabka

100–200 m · kilka lokalizacji na trasie do SKM

🛒

Biedronka

800–1 200 m · przy Park Ogrody Kosmosu

🛍️

Lidl

1 500–2 000 m · kompleks przy Park Ogrody (Lidl + Biedronka)

🏬

Auchan

~1 800 m · duże centrum handlowe z pełnym asortymentem

🏪

Carrefour

~2 500 m · hipermarket

💊

Apteka

~500 m · kilka lokalizacji w promieniu 800 m

💡 Uwaga: Węzeł Lidl + Biedronka przy Park Ogrody Kosmosu to kluczowy punkt zakupowy dla całego osiedla — dostępny pieszo lub rowerem.

Edukacja

SP nr 359 (z ang. rozszerzonym)

Ang. 84% · PL 79% · Mat. 63%
Miejsce 117 w Warszawie

Przedszkola publiczne

3 placówki w promieniu 1 km

Licea ogólnokształcące

Dostępne komunikacją (~20 min)

Szkoły prywatne / international

W promieniu 5 km (autem)

Zdrowie

Apteka

~500 m pieszo

Przychodnia NFZ

1 500 – 2 500 m

Szpital UCK WUM (Banacha)

3 500 – 4 000 m · 7–10 min autem

Kliniki prywatne (Medicover, LuxMed)

W promieniu 3 km

Transport i komunikacja

Ocena: 9/10 · Jeden z najlepszych atutów tej lokalizacji

🚆

SKM / WKD / KM — DOSKONAŁY

Odległość do stacji

300 – 400 m pieszo

Częstotliwość w szczycie

co 10 min

Do Śródmieścia

12 – 14 min (SKM)

Na Lotnisko Chopina

Bezpośrednio (SKM S2)

Do Dworca Centralnego

~15 min

⭐ Kluczowy atut lokalizacji — SKM S2 łączy bezpośrednio z centrum i lotniskiem bez przesiadek.

🚌

Autobusy — DOBRY

Linie dzienne

517, 187, 189, 717, 817

Linie nocne

N35

Częstotliwość w szczycie

co 4 – 8 min

Do Centrum (autobusem)

25 – 35 min

Bezpośrednie połączenie

Ochota, Mokotów, Ursynów

🚇

Metro — POŚREDNI

Dostęp

WKD → Centrum (M1) / Świętokrzyska (M2)

Czas łącznie

~20 min z przesiadką

Brak bezpośredni metro

Przesiadka konieczna

Alternatywa

SKM szybszy do centrum

✈️

Hałas lotniczy — UWAGA

Lotnisko Chopina

~4 km w linii prostej

Korytarz podejścia

Pas 11/29 — sprawdź

Częstotliwość lotów

co kilka min w szczycie

⚠ Sprawdź mapę stref hałasu lotniczego pod kątem konkretnego lokalu. Korytarz zmienia się w zależności od kierunku wiatru.

Transport — podsumowanie

          SKM/WKD to absolutny wyróżnik tej lokalizacji. Śródmieście w 12–14 min bez stania w korkach, lotnisko bezpośrednio na tej samej linii. Dla osób jeżdżących do centrum to komunikacja lepsza niż wiele adresów w samej Ochocie.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Plan Wiktoryn część B · uchwała Rady m.st. Warszawy

Status planu

✅ UCHWALONY

Nazwa planu

Plan Wiktoryn część B

Status

Obowiązujący

Maks. wysokość zabudowy

15 m

Intensywność zabudowy

maks. 2,0

Powierzchnia biologicznie czynna

min. 30%

Przeznaczenie terenu

MW — zabudowa wielorodzinna

Ochrona akustyczna — 1. linia Al. Jerozolimskie

🏗 TARCZA AKUSTYCZNA

Plan przewiduje, że pierwsza linia zabudowy od Al. Jerozolimskich pełni funkcję usługową — co oznacza, że budynki mieszkalne są odsunięte od głównej arterii, a partery pierwszej linii mają charakter komercyjny (usługi, handel). To naturalny ekran akustyczny dla głębszej zabudowy mieszkaniowej.

✅ Zabudowa mieszkaniowa w głębi jest chroniona planem. Ryzyko zmiany przeznaczenia terenu w bezpośrednim sąsiedztwie — niskie.

Ocena ryzyk planistycznych

Ryzyko budowy uciążliwego obiektu obok

Niskie — MPZP uchwalony

Ryzyko zmiany przeznaczenia terenu

Niskie

Ryzyko nowej drogi / obwodnicy

Rozbudowa Al. Jerozolimskich — monitoruj

Inwestycje publiczne w obszarze

Park Ogrody Kosmosu — pozytywnie

Macierz ryzyk

6 zidentyfikowanych ryzyk · ocena prawdopodobieństwa i wpływu

Ryzyko

Prawdopodobieństwo

Wpływ

🔊 Hałas od Al. Jerozolimskich

Na 1. linii zabudowy przekroczenie norm WHO. Mitygacja: weryfikacja ekspozycji lokalu.

Pewne

Wysoki

🏗 Nadpodaż i konkurencja najmu

Wiele nowych inwestycji deweloperskich w okolicy Włochów w 2023–2025.

Wysokie

Średni

⏳ Płynność (wydłużony czas sprzedaży)

Adres "Włochy" — bariera psychologiczna. Mediana czasu sprzedaży powyżej średniej warszawskiej.

Wysokie

Średni

💳 Bariera kredytowa (56% gotówka)

Wysoki udział transakcji gotówkowych może ograniczyć pulę kupujących przy odsprzedaży.

Średnie

Wysoki

✈️ Hałas lotniczy

Zależy od orientacji budynku. Wymaga weryfikacji dla konkretnego lokalu i piętra.

Średnie

Średni

📍 Nomenklatura lokalizacyjna (Włochy vs Ochota)

Psychologicznie "gorszy" adres mimo faktycznej bliskości Ochoty. Ogranicza premium przy sprzedaży.

Niskie

Niski

Rekomendowane działania przed zakupem

🔊

Sprawdź ekspozycję lokalu

Poproś o wizytę w godzinach szczytu (7–9, 17–19). Sprawdź, czy okna wychodzą na al. Jerozolimskie czy na patio/podwórze.

✈️

Zweryfikuj hałas lotniczy

Użyj flightaware.com lub mapy hałasu lotniska (PPLL im. Chopina) dla konkretnego adresu i pietra.

📋

Sprawdź KW i stan prawny

Weryfikacja hipoteki dewelopera, cesji praw, certyfikatu BREEAM i protokołu odbioru.

Analiza inwestycyjna

Potencjał najmu, stopa zwrotu, trend cenowy · dane NBP 2022–2025

Potencjał inwestycyjny
🟢 Wysoki potencjał wynajmu długoterminowego

          Gross yield 6,18% to wartość powyżej przeciętnej dla Warszawy (4,5–5,5%). Lokalizacja SKM zapewnia stabilny popyt najemców z centrum. Ryzyko: nadpodaż nowych lokali w okolicy.
        

Czynsz najmu

4 800–5 200

PLN / mies.

Gross Yield

6,18%

rocznie (brutto)

Price / Rent

16,2

lat zwrotu

Wzrost ceny r/r

+0,2%

nominalnie (−2,3% realnie)

Trend cen nieruchomości Włochy — dane NBP 2022–2025

Źródło: NBP — Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości, Q4 2024.

Scenariusze 5-letnie

Scenariusz	Założenie ceny	Wartość za 5 lat	Zysk na sprzedaży
Pesymistyczny	−1% r/r realnie	~920 000 PLN	−50 000 PLN
Bazowy	+1% r/r nominalnie	~1 020 000 PLN	+50 000 PLN
Optymistyczny	+4% r/r (metro M3 2028)	~1 180 000 PLN	+210 000 PLN

Scenariusze nie uwzględniają kosztów transakcyjnych, podatków ani kosztów utrzymania. Mają wyłącznie charakter poglądowy.

Powietrze i woda

Dane GIOŚ, WIOŚ Warszawa, MPWiK 2024

Jakość powietrza

PM2.5 (pył zawieszony)

🟢 Poniżej norm WHO

PM10

🟢 W normie

Dni smogowych rocznie

🟡 40–50 dni/rok

Strefa Czystego Transportu

🟢 od 01.01.2026

Źródło danych

GIOŚ / powietrze.gios.gov.pl

🟡 40–50 dni smogowych to więcej niż w centrum (20–30), ale mniej niż w Ursusie czy Wawrze. Wdrożenie SCT od 2026 r. powinno poprawić sytuację.

Jakość wody

Ocena ogólna

🟢 Sterylna, zdatna do picia

Stacja uzdatniania

SUW Filtry (MPWiK)

Twardość wody

🟡 237 mg CaCO₃/l (13,3°dH)

Klasyfikacja twardości

Średnio twarda

Bakteriologia

🟢 Bez zastrzeżeń

🟢 Woda z MPWiK Warszawa spełnia wszystkie normy PZH i UE. Twardość 13,3°dH — zaleca się filtr zmiękczający przy eksploatacji AGD i systemach grzewczych.

Źródła i bibliografia

28 zweryfikowanych źródeł · każde stwierdzenie w raporcie oparte na danych

otodom.pl

Otodom — portal ogłoszeniowy nieruchomości. Dane ofertowe Q1 2025.

morizon.pl

Morizon — portal ogłoszeniowy. Analiza cen rynku wtórnego Włochy.

olx.pl/nieruchomosci

OLX — oferty sprzedaży lokali w dzielnicy Włochy Q1 2025.

nbp.pl — ceny mieszkań

NBP — Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, Q4 2024.

stat.gov.pl (GUS)

GUS — dane demograficzne i mieszkaniowe dla dzielnicy Włochy.

domdev.pl

Dom Development S.A. — dane inwestycji, certyfikacja BREEAM, rok oddania.

mapa.um.warszawa.pl

Portal mapowy Urzędu m.st. Warszawy — MPZP Plan Wiktoryn część B.

mpzp.um.warszawa.pl

Miejski System Informacji Planistycznej — treść planu zagospodarowania.

wtp.waw.pl

Warszawski Transport Publiczny — rozkłady jazdy linii 517, 187, 189, 717, 817, N35.

skm.warszawa.pl

SKM Warszawa — rozkłady SKM S2, czasy przejazdu do Śródmieścia i lotniska.

wkd.com.pl

Warszawska Kolej Dojazdowa — rozkłady, stacje, częstotliwość kursowania.

lotnisko-chopina.pl

Port Lotniczy Warszawa-Chopin — mapa tras podejść, strefy hałasu lotniczego.

powietrze.gios.gov.pl

GIOŚ — jakość powietrza, stężenia PM2.5 i PM10 dla stacji pomiarowych Warszawa-Włochy.

wios.warszawa.pl

WIOŚ Warszawa — raporty o stanie środowiska, liczba dni smogowych.

mpwik.com.pl

MPWiK Warszawa — wyniki badań jakości wody, twardość, bakteriologia 2024.

warszawa19115.pl

Portal Mieszkańca m.st. Warszawy — dane o inwestycjach planowanych w rejonie.

wyniki egzaminów — vulcan

Wyniki egzaminów SP nr 359 — język angielski, polski, matematyka.

rspo.gov.pl

Rejestr Szkół i Placówek Oświatowych — szkoły i przedszkola w promieniu 1 km.

nfz-warszawa.pl

NFZ Warszawa — wykaz przychodni POZ w rejonie Al. Jerozolimskich.

Google Maps

Odległości do punktów usługowych, sklepów, parków — pomiary marzec 2025.

geoportal.gov.pl

GUGiK — mapy topograficzne, granice działek, dane ewidencji gruntów.

ekw.ms.gov.pl

Elektroniczne Księgi Wieczyste — weryfikacja stanu prawnego nieruchomości.

breeam.com

BRE Group — metodologia oceny certyfikacji BREEAM Very Good.

flightaware.com

FlightAware — analiza tras lotów, korytarz podejścia do pasa 11/29 Lotniska Chopina.

bdl.stat.gov.pl

GUS Bank Danych Lokalnych — dane demograficzne i rynkowe dla dzielnicy Włochy.

um.warszawa.pl — SCT

Urząd m.st. Warszawy — Strefa Czystego Transportu, wdrożenie od 01.01.2026.

gpw.pl — Dom Development

GPW — profil spółki Dom Development S.A., raporty roczne 2022–2024.

skanmieszkania.pl

SkanMieszkania — metodologia analizy, AI Gemini Deep Research, baza danych Q1 2025.