SkanMieszkania отчет - Al. Jerozolimskie 190B, Варшава

Рейтинг объекта

Синтез 9 разделов анализа · 28 источников · достоверность 90 %

Профиль недвижимости

Достоверность анализа 90%

Общий рейтинг

7.5

/ 10

🔵 Высокая привлекательность

Транспорт9/10

Здание8/10

Рынок8/10

Расположение7/10

Среда6/10

🔵
Высокая привлекательность – 7,5/10

            Объект расположен в комплексе «Дом Девелопмент» по адресу Ал. Джерозолимские. Цена на 19% ниже средней цены в итальянском районе. Отличный транспорт SKM/WKD, богатая зелень (Парк Цетшевя, Форт Влохи). Основные факторы, снижающие оценку: шум Ал. Джерозолимские и авиасообщения. Решение за вами.
          

➕ Сильные стороны

🚆SKM/WKD через 300–400 м — Средместье через 12 минут, аэропорт по пути

💰Цена на 19 % ниже средней по Италии (17 081 злотых/м²) и на 50 % ниже средней в Охоте.

🌳Парк Цетшевя, Форт Влохи, Парк Ветеранов - скрытая зелень в 5-15 минутах ходьбы

➖ Слабые стороны

🔊6-полосный Ал. Джерозолимские - повышенный шум на 1-й линии дома

✈️Воздушный коридор аэропорта Шопена - проверьте экспозицию конкретного помещения

📍Адрес «Влохи», а не «Охота» — психологический барьер при перепродаже

Рекомендация

Проверить расположение помещений внутри поместья — если коридор квартиры не выходит прямо на Ал. Джерозолимские (северная, северо-западная или северо-восточная экспозиция) шум значительно снижается. В данном случае предложение есть. чрезвычайно привлекательный для этого стандарта и доступности связи. Договоритесь от 14 264 до 13 529–13 824 злотых/м².

Анализ рынка

Ценовая позиция объекта относительно рынка · Данные NBP, Отодом, Моризон, 1 квартал 2025 г.

Ценовой диапазон сопоставимых сделок
920 000 – 940 000 PLN
т.е. 13 529 – 13 824 злотых/м² · объем аналогичных сделок 1 квартал 2025 г.

Сравнение цен/м²

Ценовая позиция

Объект (предложение)

14 264 PLN/m²

Срединная Италия

17 081 PLN/m²

Медианная охота

28 785 PLN/m²

Скидка против Италии

−19,4%

Скидка против Охоты

−50,4%

Тренд г/г (Италия)

+0,2% номинальный / −2,3% реальный

Доля кассовых операций

56%

5 похожих предложений на рынке

Адрес	Площадь в квадратных футах	Цена	PLN/m²	Разработчик	Год	Статус
Ал. Иерусалимские 190Б (предложение)	68 m²	970 000	14 264	Развитие дома	2023	Анализ
улица Популярный район, Италия	65 m²	1 030 000	15 846	Вторичный рынок	2019	Доступный
улица Мщоновская ок., Италия	72 m²	1 180 000	16 389	Вторичный рынок	2021	Доступный
Гарден Эстейт (Италия)	64 m²	980 000	15 313	Робиг	2022	Доступный
Улица Лопушаньская площадь	70 m²	1 100 000	15 714	Буиг	2020	Доступный

Источник: Otodom, Morizon, OLX – данные за первый квартал 2025 года. Цены приблизительные, требуют проверки на дату сделки.

Анализ здания

Dom Development S.A. · монолитная технология · 2023

⚠️

Многоквартирный комплекс — высота отдельных зданий 3-5 этажей. Перед покупкой проверьте конкретное здание и этаж в документации застройщика Дом Девелопмент.

Технические данные

Разработчик

Дом Девелопмент С.А.

Технология

Монолитный железобетон

Год преданности

2023

Этажность

3–5 этажей (здания в пределах усадьбы разные)

Класс энергопотребления

А (прогнозируемый)

Сертификат

БРИАМ Очень Хорошо

Аренда (68 м²)

850 – 1000 злотых/месяц

Форма собственности

Полное владение

Состояние помещения

Разработка/под отделку

Оборудование и стандарт

🛗

Лифт

Доступный, современный

🅿️

Подземная парковка

Доступен в гараже

🚲

Велосипедная комната

Отдельная комната

🔐

Контроль доступа

Домофон/видеонаблюдение

🌿

Общая зелень

Внутренний дворик

♿

Доступность

Никаких барьеров

Рейтинг застройщика - Dom Development S.A.

Доверие

30+

лет на рынке

45 тыс.+

помещения завершены

ВФБ

Листинговая компания

Dom Development S.A. — один из крупнейших застройщиков жилья в Польше, акции которого котируются на Варшавской фондовой бирже. Инвестиции в Ал. Джерозолимское соответствует требованиям BREEAM. Аналогичные жилые комплексы в этом районе застройщик сдал в срок в 2021–2023 годах.

Анализ усадьбы и ее окрестностей.

Безопасность, шум, зелень, запланированные инвестиции

Дорожный шум

🔴 ВЫСОКИЙ

Ал. Джерозолимские – 6 полос с интенсивным движением 24/7. На 1-й линии дома уровень шума превышает 65 дБ (норма ВОЗ: 53 дБ). На 2-й или 3-й линии дома он падает до 50-55 дБ – приемлемый уровень.

⚠ Проверьте экспозицию конкретного помещения!

Безопасность

🟢 ВЫСОКИЙ

Новый жилой комплекс с контролем доступа, видеонаблюдением и физической охраной. Уровень преступности в районе Влохи ниже среднего по Варшаве. Освещенные тротуары, активное сообщество жителей.

Шум самолета

🟡 УМЕРЕННЫЙ

Аэропорт Шопена примерно в 4 км. При подходе к взлетно-посадочной полосе 11/29 в периоды пик полеты выполняются каждые несколько-дюжину или около того минут. Проверьте карту шума самолета для конкретного адреса на сайте Flightaware.com или ENVI-met.

Зелень в 15 минутах ходьбы

🌲

Парк с прудами с тетеревами

~500 м, 5 минут пешком · пруды, дорожки, скамейки · одно из скрытых сокровищ итальянцев

🏰

Форт Италия

~900 м, 12 мин пешком · исторический форт с зеленью и прогулочными дорожками

🌿

Парк Ветеранов

~700 м, 9 минут пешком · городской парк с игровыми полями

🌺

Щенсливицкий парк

~2 км, на велосипеде · большой городской парк с подъемником и насосной дорожкой

Планируемые инвестиции в районе (МПЗП/городские реестры)

Строительство парка «Космические сады»

В процессе/планируется

Расширение Ал. Джерозолимские

Риск роста трафика

Инвестиции Lidl + Biedronka (Парк Огроды)

Подтвержденный

Дальнейшее развитие строительного строительства

Переизбыток предложения – риск

Инфраструктура в пределах 1,5 км

Магазины, образование, здравоохранение · Данные Google Maps, Центральное статистическое управление, 2024 г.

Магазины и услуги

🏪

Лягушка

100–200 м · несколько мест на пути к поезду СКМ

🛒

Божья коровка

800–1200 м · в парке Огроды Космосу.

🛍️

Лидл

1500–2000 м · комплекс в парке Огроды (Лидл + Бедронка)

🏬

Ашан

~1800 м · крупный торговый центр с полным ассортиментом товаров

🏪

Карфур

~2 500 м · гипермаркет

💊

Аптека

~500 м · несколько локаций в радиусе 800 м

💡 Внимание: Узел Lidl + Biedronka в парке Ogrody Kosmosu является ключевым торговым местом для всего поместья, куда можно добраться пешком или на велосипеде.

Образование

Начальная школа №359 (расширенный английский)

Английский 84% · ПЛ 79% · Мат. 63%
117 место в Варшаве

Государственные детские сады

3 филиала в радиусе 1 км.

Средние школы

Доступно на общественном транспорте (~20 минут).

Частные/международные школы

В пределах 5 км (на машине)

Здоровье

Аптека

~500 м пешком

Клиника Национального фонда здоровья

1 500 – 2 500 m

Больница UCK WUM (Банача)

3500–4000 м · 7–10 мин на машине

Частные клиники (Medicover, LuxMed)

В пределах 3 км

Транспорт и связь

Оценка: 9/10 · Одно из лучших преимуществ этого места.

🚆

СКМ/ВКД/КМ — ОТЛИЧНО

Расстояние до станции

300 – 400 м пешком

Пиковая частота

каждые 10 минут

В Средместье

12 – 14 мин (СКМ)

В аэропорт Шопена

Непосредственно (СКМ С2)

На Центральный вокзал

~15 мин.

⭐Ключевое преимущество расположения - СКМ S2 напрямую соединяется с центром и аэропортом без пересадок.

🚌

Автобусы - ХОРОШИЕ

Дневные линии

517, 187, 189, 717, 817

Ночные линии

N35

Пиковая частота

каждые 4–8 минут

В центр (автобусом)

25 – 35 мин.

Прямое подключение

Охота, Мокотув, Урсынув

🚇

Метро – КОСВЕННЫЙ

Доступ

ЗКД → Центр (M1) / Свентокшиска (M2)

Общее время

~20 минут с трансфером

Прямого метро нет.

Необходим трансфер

Альтернатива

СКМ быстрее в центр

✈️

Шум самолета – ВНИМАНИЕ

Аэропорт Шопена

~4 км по прямой

Подходной коридор

Переулок 11/29 - проверьте

Частота рейсов

каждые несколько минут в часы пик

⚠ Проверьте карту зон авиационного шума для вашего конкретного помещения. Коридор меняется в зависимости от направления ветра.

Сводка по транспорту

          SKM/WKD – абсолютная отличительная черта этого места. До центра города 12-14 минут, не стоя в пробках, аэропорт прямо на одной линии. Для людей, едущих в центр, связь лучше, чем по многим адресам в самой Охоте.

План местного пространственного развития

План Викторин, часть Б · постановление столичного городского совета Варшавы

Статус плана

✅ УТВЕРЖДЕНО

Название плана

План Викторина, часть Б

Статус

Действующий

Макс. строительная высота

15 m

Интенсивность развития

максимум 2.0

Биологически активная поверхность

мин. 30%

Землепользование

МВ - многоквартирный дом

Акустическая защита – 1-я линия Ал. Иерусалим

🏗 АКУСТИЧЕСКИЙ ЩИТ

Планом предусмотрено, что первая очередь зданий от Ал. Джерозолимские имеют функцию услуга — это значит, что жилые дома отодвинуты от основной артерии, а первые этажи первой линии являются коммерческими (услуги, торговля). Это естественный акустический экран для более глубоких жилых зданий.

✅ Жилая застройка внутри защищена планом. Риск изменения землепользования в непосредственной близости – низкий.

Оценка рисков планирования

Риск построить по соседству неприятный объект

Низкий – принят План местного развития

Риск изменения землепользования

Низкий

Риск новой дороги/объезда

Расширение Ал. Джерозолимские - монитор

Государственные инвестиции в этом районе

Парк Огроды Космосу - положительно

Матрица рисков

6 выявленных рисков · оценка вероятности и воздействия

Риск

Вероятность

Влияние

🔊 Шум от Ал. Джерозолимские

По 1-й линии развития стандарты ВОЗ были превышены. Меры смягчения: проверка экспозиции помещений.

Определенный

Высокий

🏗 Избыток предложения и конкуренция в сфере аренды

Множество новых инвестиций в развитие в окрестностях Влох в 2023–2025 гг.

Высокий

Посредственный

⏳ Ликвидность (увеличенное время продажи)

Адрес «Италия» — это психологический барьер. Среднее время продаж выше среднего по Варшаве.

Высокий

Посредственный

💳 Кредитный барьер (56% наличными)

Высокая доля операций с наличными может ограничить круг покупателей для перепродажи.

Средний

Высокий

✈️ Шум самолета

Зависит от ориентации здания. Требует проверки для конкретного помещения и этажа.

Средний

Посредственный

📍Номенклатура локаций (Италия против Охоты)

Психологически «худший» адрес, несмотря на реальную близость к Охоте. Ограничивает премию при продаже.

Низкий

Короткий

Рекомендуемые действия перед покупкой

🔊

Посмотреть экспозицию помещения

Запишитесь на прием в часы пик (с 7:00 до 9:00, с 17:00 до 19:00). Проверьте, выходят ли окна на ул. Иерусалим или для патио/двора.

✈️

Проверка шума самолета

Используйте Flightaware.com или карту шума аэропорта (Шопен PPLL) для конкретного адреса и этажа.

📋

Проверьте земельный и ипотечный реестр и юридический статус

Проверка ипотеки застройщика, переуступки прав, сертификата BREEAM и протокола приемки-передачи.

Инвестиционный анализ

Арендный потенциал, доходность, динамика цен · Данные НБП, 2022–2025 гг.

Инвестиционный потенциал
🟢 Высокий потенциал для долгосрочной аренды.

          Валовая доходность 6,18% выше средней по Варшаве (4,5–5,5%). Расположение СКМ обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов из центра. Риск: переизбыток новых помещений в этом районе.
        

Арендовать

4 800–5 200

злотых/месяц

Валовой доход

6,18%

в год (брутто)

Цена/Аренда

16,2

годы окупаемости

Рост цен по сравнению с прошлым годом

+0,2%

номинальный (−2,3% реальный)

Тенденция цен на недвижимость в Италии - данные NBP, 2022–2025 гг.

Источник: НБП - Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке недвижимости, IV квартал 2024 года.

5-летние сценарии

Сценарий	Ценовое предположение	Стоимость через 5 лет	Прибыль от продаж
Пессимистичный	−1% г/г реально	~920 000 злотых	−50 000 злотых
Базовый	+1% г/г номинально	~ 1 020 000 злотых	+50 000 PLN
Оптимистичный	+4% г/г (метро М3 2028)	~ 1 180 000 злотых	+210 000 PLN

Сценарии не учитывают транзакционные издержки, налоги и затраты на обслуживание. Они предназначены только для иллюстративных целей.

Воздух и вода

Данные GIOŚ, WIOŚ Варшава, MPWiK, 2024 г.

Качество воздуха

PM2,5 (твердые частицы)

🟢 Ниже стандартов ВОЗ

ТЧ10

🟢 Нормальный

Дней смога в году

🟡 40–50 дней в году

Чистая транспортная зона

🟢 от 01.01.2026

Источник данных

ЦИЭП /zdrowie.gios.gov.pl

🟡40-50 дней смога — это больше, чем в центре (20-30), но меньше, чем в Урсусе или Вавере. Реализация SCT с 2026 года должна улучшить ситуацию.

Качество воды

Общий рейтинг

🟢 Стерильный, пригодный для питья.

Очистная станция

Фильтры SUW (MPWiK)

Жесткость воды

🟡 237 мг CaCO₃/л (13,3°dH)

Классификация твердости

Средняя жесткость

Бактериология

🟢 Без предварительной записи

🟢Вода от MPWiK Warszawa соответствует всем стандартам PZH и ЕС. Жесткость 13,3°dH – фильтр-умягчитель рекомендуется для бытовой техники и систем отопления.

Источники и библиография

28 проверенных источников · каждое утверждение в отчете основано на данных

otodom.pl

Otodom - портал рекламы недвижимости. Данные предложения за 1 квартал 2025 года.

Моризон.пл

Моризон - рекламный портал. Ценовой анализ вторичного рынка Италии.

olx.pl/недвижимость

OLX - предложения продажи помещений в районе Влохи 1 квартал 2025 года.

nbp.pl - цены на квартиры

NBP - Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке недвижимости в Польше, IV квартал 2024 года.

stat.gov.pl (ГУС)

Центральное статистическое управление - демографические и жилищные данные по Влохскому району.

domdev.pl

Dom Development S.A. — инвестиционные данные, сертификация BREEAM, год сдачи.

mapa.um.warszawa.pl

Картографический портал столичного управления Варшавы - План местного развития Викторин, часть B.

mpzp.um.warszawa.pl

Информационная система муниципального планирования – содержание плана развития.

wtp.waw.pl

Общественный транспорт Варшавы - расписание линий 517, 187, 189, 717, 817, N35.

skm.warszawa.pl

Расписание SKM Warszawa - SKM S2, время в пути до Средместья и аэропорта.

wkd.com.pl

Варшавская пригородная железная дорога - расписание, станции, частота движения.

Airport-chopina.pl

Варшавский аэропорт имени Фредерика Шопена - карта подъездных путей, зон авиационного шума.

air.gios.gov.pl

GIOŚ - качество воздуха, концентрации PM2,5 и PM10 для измерительных станций Варшава-Влохи.

wios.warszawa.pl

WIOŚ Варшава - сообщает о состоянии окружающей среды, количестве дней смога.

mpwik.com.pl

MPWiK Варшава - результаты испытаний качества воды, жесткости, бактериологии 2024.

warszawa19115.pl

Портал резидентов столицы Варшавы Варшавы - данные об инвестициях, запланированных в регионе.

результаты экзамена - вулкан

Результаты экзаменов в начальной школе №359 – английский, польский язык, математика.

rspo.gov.pl

Реестр школ и образовательных учреждений – школы и детские сады в радиусе 1 км.

nfz-warszawa.pl

NFZ Варшава - список клиник первичной медико-санитарной помощи в районе Ал. Джерозолимские.

Карты Google

Расстояния до точек обслуживания, магазинов, парков - замеры март 2025г.

geoportal.gov.pl

ГУГиК - топографические карты, границы участков, данные поземельного учета.

ekw.ms.gov.pl

Электронные земельные и ипотечные реестры – проверка правового статуса недвижимости.

breeam.com

BRE Group – BREEAM Очень хорошая методология оценки сертификации.

Flightaware.com

FlightAware - анализ маршрута полета, коридор подхода к взлетно-посадочной полосе 11/29 аэропорта Шопена.

bdl.stat.gov.pl

Местный банк данных Центрального статистического управления - демографические и рыночные данные по Влохскому району.

um.warszawa.pl — SCT

Мэрия Варшавы – Чистая транспортная зона, реализация с 1 января 2026 г.

gpw.pl - Дом развития

Профиль компании WSE - Dom Development S.A., годовые отчеты за 2022–2024 гг.

skanmieszkania.pl

SkanMieszkania - методология анализа, база данных AI Gemini Deep Research, 1 квартал 2025 года.