SkanMieszkania звіт - Al. Jerozolimskie 190B, Варшава

Рейтинг закладу

Синтез 9 розділів аналізу · 28 джерел · 90% впевненості

Профіль власності

Достовірність аналізу 90%

Загальна оцінка

7.5

/ 10

🔵 Висока привабливість

Транспорт9/10

будівля8/10

Ринок8/10

Розташування7/10

Навколишнє середовище6/10

🔵
Висока привабливість - 7,5 / 10

            Об'єкт розташований в садибі Dom Development за адресою: вул. Єрозолімські. Ціна на 19% нижча за середню італійську околицю. Чудовий транспорт SKM/WKD, багата зелень (парк Цетжевія, Форт Влохи). Основні фактори, що знижують рейтинг: шум Ал. Єрозолімські та повітряний рух. Рішення за вами.
          

➕ Сильні сторони

🚆SKM/WKD через 300–400 м — Śródmieście 12 хвилин, аеропорт по дорозі

💰Ціна на 19% нижче середньої італійської (17 081 злотих/м²) і на 50% нижче Очоти

🌳Парк Cietrzewia, Форт Влохи, Парк Ветеранів - прихована зелень в межах 5-15 хвилин пішки

➖ Слабкі сторони

🔊6-провулок Ал. Єрозолімські - підвищений шум на 1-й лінії будинку

✈️Повітряний коридор аеропорту імені Шопена - перевірте експозицію конкретного приміщення

📍Адреса "Włochy", а не "Ochota" - психологічний бар'єр при перепродажі

Рекомендація

Перевірте розташування приміщень всередині маєтку — якщо коридор квартири не виходить безпосередньо на вул. Єрозолімські (N, NW або NE експозиція), шум значно падає. У цьому випадку пропозиція є надзвичайно привабливий для цього стандарту та комунікаційної доступності. Торг від 14 264 до 13 529–13 824 злотих/м².

Аналіз ринку

Цінова позиція закладу відносно ринку · Дані NBP, Otodom, Morizon Q1 2025

Ціновий діапазон порівнянних операцій
920 000 – 940 000 PLN
тобто 13 529 – 13 824 злотих/м² · обсяг подібних операцій 1 квартал 2025 р.

Порівняння цін/м²

Цінова позиція

Об'єкт (пропозиція)

14 264 PLN/m²

Серединна Італія

17 081 PLN/m²

Середня Охота

28 785 PLN/m²

Знижка проти Італії

−19,4%

Знижка проти Очоти

−50,4%

Тенденція р/р (Італія)

+0,2% номінально / −2,3% реально

Частка касових операцій

56%

5 аналогічних пропозицій на ринку

Адреса	Квадратні метри	Ціна	PLN/m²	Розробник	рік	Статус
Ал. Єрозолімські 190Б (пропозиція)	68 m²	970 000	14 264	Будинок розвитку	2023	Аналіз
вулиця Популярний район, Італія	65 m²	1 030 000	15 846	Вторинний ринок	2019	в наявності
вулиця Мщоновська прибл., Італія	72 m²	1 180 000	16 389	Вторинний ринок	2021	в наявності
Garden Estate (Італія)	64 m²	980 000	15 313	Робіг	2022	в наявності
Вулиця Łopuszańska район	70 m²	1 100 000	15 714	Bouygues	2020	в наявності

Джерело: Otodom, Morizon, OLX - дані за 1 квартал 2025 року. Ціни орієнтовні, вимагають перевірки на дату операції.

Аналіз будівлі

Dom Development S.A. · монолітна технологія · 2023

⚠️

Багатобазова садиба — висотність окремих будівель 3-5 поверхів. Перед покупкою уточніть конкретний будинок і поверх в документації забудовника Dom Development.

Технічні дані

Розробник

Dom Development S.A.

технології

Монолітний залізобетон

Рік відданості

2023

Поверховість

3–5 поверхів (будівлі в межах садиби різні)

Клас енергоспоживання

A (передбачено)

Сертифікат

BREEAM Дуже добре

Оренда (68 м²)

850 – 1000 злотих/міс

Форма власності

Повна власність

Стан приміщень

Розробка / під обробку

Комплектація та стандарт

🛗

Ліфт

Доступно, сучасно

🅿️

Підземний паркінг

В наявності в гаражі

🚲

Кімната для велосипедів

Окрема кімната

🔐

Контроль доступу

Домофон/відеоспостереження

🌿

Звичайна зелень

Внутрішнє патіо

♿

Доступність

Без бар'єрів

Рейтинг розробників - Dom Development S.A.

Достовірність

30+

років на ринку

45 тисяч+

приміщення завершено

WSE

Котирована компанія

Dom Development S.A. є одним із найбільших забудовників житла в Польщі, зареєстрований на Варшавській фондовій біржі. Інвестиції на Ал. Jerozolimskie відповідає вимогам BREEAM. У 2021–2023 роках забудовник вчасно завершив будівництво подібних житлових комплексів у районі.

Розбір садиби та її околиць

Безпека, шум, зелень, заплановані інвестиції

Дорожній шум

🔴 ВИСОКО

Ал. Єрозолімські - 6 смуг з інтенсивним рухом 24/7. На першій лінії будинку рівень шуму перевищує 65 дБ (стандарт ВООЗ: 53 дБ). На 2-3 лінії будинку він падає до 50-55 дБ - прийнятний рівень.

⚠ Перевірте експозицію конкретного приміщення!

Безпека

🟢 ВИСОКО

Новий житловий масив з контролем доступу, відеоспостереженням та фізичною охороною. У районі Влохи рівень злочинності нижчий від середнього по Варшаві. Освітлені тротуари, активна громада мешканців.

Шум літака

🟡 ПОМІРНО

Аеропорт імені Шопена ~4 км. Підхід до злітно-посадкової смуги 11/29 генерує польоти кожні кілька-десяток хвилин у пікові періоди. Перевірте карту шуму літака для конкретної адреси на flightaware.com або ENVI-met.

Зелень в 15 хвилинах пішки

🌲

Парк із ставками Тетерева

~500 м, 5 хв пішки · ставки, стежки, лавки · одна з прихованих перлин італійців

🏰

Форт Італія

~900 м, 12 хв пішки · історичний форт із зеленню, пішохідними доріжками

🌿

Парк Ветеранів

~700 м, 9 хв пішки · міський парк з ігровими майданчиками

🌺

Парк Щенслівіцького

~2 км, на велосипеді · великий міський парк з підйомником і памптреком

Заплановані інвестиції в район (MPZP / міські реєстри)

Будівництво парку Space Gardens

Виконується/планується

Розширення Ал. Єрозолімські

Ризик зростання трафіку

Lidl + Biedronka інвестиції (Park Ogrody)

Підтверджено

Подальший розвиток девелоперського будівництва

Надлишок - ризик

Інфраструктура в радіусі 1,5 км

Магазини, освіта, здоров'я · Дані Google Maps, Центральне статистичне управління 2024

Магазини та послуги

🏪

Жаба

100–200 м · декілька місць на шляху до поїзда SKM

🛒

Сонечко

800–1200 м · у парку Ogrody Kosmosu

🛍️

Lidl

1500–2000 м · комплекс у парку Огроди (Lidl + Biedronka)

🏬

Ашан

~1800 м · великий торговий центр з повним асортиментом товарів

🏪

Carrefour

~2 500 м · гіпермаркет

💊

АПТЕКА

~500 м · кілька місць в межах 800 м

💡 Увага: Вузол Lidl + Biedronka в парку Ogrody Kosmosu є ключовим торговим пунктом для всього маєтку, до якого можна дістатися пішки або на велосипеді.

Освіта

Початкова школа № 359 (розширена англійська)

Англійська 84% · PL 79% · Мат. 63%
117 місце у Варшаві

Державні дитячі садки

3 гілки в межах 1 км

Середні школи

Доступний громадським транспортом (~20 хв.)

Приватні/міжнародні школи

В межах 5 км (на автомобілі)

Здоров'я

АПТЕКА

~500 м пішки

клініка НЗФ

1 500 – 2 500 m

Лікарня UCK WUM (Банача)

3500 – 4000 м · 7–10 хв на машині

Приватні клініки (Medicover, LuxMed)

В межах 3 км

Транспорт і зв'язок

Оцінка: 9/10 · Одна з найкращих переваг цієї локації

🚆

SKM / WKD / KM — ВІДМІННО

Відстань до ст

300-400 м пішки

Пікова частота

кожні 10 хвилин

До Середмістя

12 – 14 хв (SKM)

В аеропорт імені Шопена

Безпосередньо (SKM S2)

До Центрального вокзалу

~15 хв

⭐ Ключова перевага розташування - SKM S2 напряму з'єднується з центром та аеропортом без пересадок.

🚌

Автобуси - ДОБРЕ

Денні лінії

517, 187, 189, 717, 817

Нічні лінії

N35

Пікова частота

кожні 4-8 хвилин

До центру (автобусом)

25 – 35 хв

Пряме підключення

Охота, Мокотув, Урсинув

🚇

Метро - НЕПРЯМО

Доступ

WKD → Центр (M1) / Świętokrzyska (M2)

Загальний час

~20 хв з пересадкою

Прямого метро немає

Необхідний трансфер

Альтернатива

СКМ швидше до центру

✈️

Шум літака - УВАГА

Аеропорт Шопена

~4 км по прямій

Підхідний коридор

Провулок 11/29 - перевірка

Частота польотів

кожні кілька хвилин у години пік

⚠ Перевірте карту повітряних шумових зон для вашого конкретного приміщення. Коридор змінюється в залежності від напрямку вітру.

Транспортне резюме

          SKM/WKD є безумовною відмінною рисою цієї локації. Центр міста за 12-14 хвилин без заторів, аеропорт прямо на одній трасі. Для людей, які їдуть до центру, комунікація краща, ніж за багатьма адресами в самій Очоті.

Місцевий план просторового розвитку

План Вікторин, частина Б · резолюція Столичної ради Варшави

Статус плану

✅ ЗАТВЕРДЖЕНО

Назва плану

План Вікторина, частина Б

Статус

В силі

Макс. висота конструкції

15 m

Інтенсивність розвитку

макс. 2,0

Біологічно активна поверхня

хв. 30%

Землекористування

MW - багатоквартирне житло

Акустичний захист - 1 лінія Ал. Єрусалим

🏗 АКУСТИЧНИЙ ЩИТ

Планом передбачено першу чергу забудови від вул. Єрозолімські має функцію обслуговування — це означає, що житлові будинки віддалені від головної артерії, а перші поверхи першої лінії є комерційними (послуги, торгівля). Це природний акустичний екран для більш глибоких житлових будинків.

✅ Житлова забудова всередині захищена планом. Ризик зміни цільового призначення землі в безпосередній близькості – низький.

Оцінка ризиків планування

Ризик будівництва неприємного об'єкта поруч

Низький – прийнято План місцевого розвитку

Ризик зміни цільового призначення землі

Низький

Ризик нової дороги/об’їзної дороги

Розширення Ал. Єрозолімські - монітор

Державні інвестиції в області

Парк Огроди Космосу - позитивно

Матриця ризиків

6 ідентифікованих ризиків · оцінка ймовірності та впливу

Ризик

Ймовірність

Вплив

🔊 Шум від Ал. Єрозолімські

На 1 лінії розробки перевищено норми ВООЗ. Пом'якшення: перевірка опромінення приміщень.

Певний

високий

🏗 Надмірна пропозиція та конкуренція в оренді

Багато нових інвестицій у розвиток поблизу Влохи у 2023–2025 роках.

Високий

Посередній

⏳ Ліквідність (подовжений час продажу)

Звернення «Італія» – це психологічний бар’єр. Середній час продажу вище середнього по Варшаві.

Високий

Посередній

💳 Кредитний бар'єр (56% готівкою)

Висока частка готівкових операцій може обмежити пул покупців для перепродажу.

Середній

високий

✈️ Шум літака

Залежить від орієнтації будівлі. Потрібна перевірка для конкретного приміщення та поверху.

Середній

Посередній

📍 Номенклатура місцезнаходження (Італія проти Очоти)

Психологічно «гірша» адреса попри фактичну близькість до Очоти. Обмежує премію при продажу.

Низький

Короткий

Рекомендовані дії перед покупкою

🔊

Перегляньте експозицію приміщення

Запишіться на прийом у години пік (7:00–9:00, 17:00–19:00). Перевірте, чи виходять вікна на ал. Єрусалим або для патіо/двору.

✈️

Перевірити шум літака

Використовуйте flightaware.com або карту шуму аеропорту (Шопена PPLL) для конкретної адреси та поверху.

📋

Перевірте земельний та іпотечний реєстр та правовий статус

Перевірка іпотеки забудовника, переуступка прав, сертифікат BREEAM та акт прийому-передачі.

Інвестиційний аналіз

Орендний потенціал, прибутковість, тенденція цін · Дані НБП 2022–2025

Інвестиційний потенціал
🟢 Високий потенціал для довгострокової оренди

          Валовий збір 6,18% вище середнього по Варшаві (4,5–5,5%). Розташування СКМ забезпечує стабільний попит з боку орендарів з центру. Ризик: надлишок нових приміщень у районі.
        

Оренда

4 800–5 200

злотих / місяць

Валовий дохід

6,18%

на рік (брутто)

Ціна/Орендна плата

16,2

років окупності

Зростання ціни р/р

+0,2%

номінальний (−2,3% реальний)

Тенденція цін на нерухомість в Італії - дані NBP 2022–2025

Джерело: НБП - Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості, 4 кв. 2024 р.

5-річні сценарії

Сценарій	Припущення ціни	Вартість через 5 років	Прибуток від продажів
Песимістичний	−1% р/р реально	~920 000 злотих	−50 000 злотих
Базовий	+1% р/р номінально	~1 020 000 злотих	+50 000 PLN
Оптимістичний	+4% р/р (метро M3 2028)	~1 180 000 злотих	+210 000 PLN

Сценарії не враховують транзакційні витрати, податки чи витрати на обслуговування. Вони наведені лише для ілюстрації.

Повітря і вода

Дані з GIOŚ, WIOŚ Варшава, MPWiK 2024

Якість повітря

PM2,5 (тверді частки)

🟢 Нижче стандартів ВООЗ

PM10

🟢 Нормально

Днів смогу в році

🟡 40–50 днів/рік

Чиста транспортна зона

🟢 з 01.01.2026

Джерело даних

CIEP /zdrowie.gios.gov.pl

🟡 40-50 смогових днів більше ніж в центрі (20-30), але менше ніж в Урсусі чи Вавері. Впровадження SCT з 2026 року має покращити ситуацію.

Якість води

Загальна оцінка

🟢 Стерильний, придатний для пиття

Лікувальна станція

Фільтри SUW (MPWiK)

Жорсткість води

🟡 237 мг CaCO₃/л (13,3°dH)

Класифікація твердості

Середньої жорсткості

Бактеріологія

🟢 Без застережень

🟢 Вода від MPWiK Warszawa відповідає всім стандартам PZH та ЄС. Жорсткість 13,3°dH - пом'якшувальний фільтр рекомендований для побутової техніки та систем опалення.

Джерела та бібліографія

28 перевірених джерел · кожне твердження у звіті базується на даних

otodom.pl

Otodom - портал реклами нерухомості. Дані пропозиції за 1 квартал 2025 року.

morizon.pl

Morizon - рекламний портал. Ціновий аналіз вторинного ринку Італії.

olx.pl/нерухомість

OLX - пропозиції продажу приміщень у районі Włochy 1 квартал 2025 року.

nbp.pl - ціни на квартири

NBP - Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості в Польщі, 4 квартал 2024 року.

stat.gov.pl (GUS)

Центральне статистичне управління - демографічні та житлові дані для району Włochy.

domdev.pl

Dom Development S.A. — інвестиційні дані, сертифікація BREEAM, рік завершення.

mapa.um.warszawa.pl

Картографічний портал Управління столиці Варшава - План місцевого розвитку Вікторин, частина B.

mpzp.um.warszawa.pl

Інформаційна система муніципального планування - зміст плану розвитку.

wtp.waw.pl

Громадський транспорт Варшави - розклад ліній 517, 187, 189, 717, 817, N35.

skm.warszawa.pl

SKM Warszawa - розклад руху SKM S2, час в дорозі до Середмістя та аеропорту.

wkd.com.pl

Варшавська залізниця - розклад, станції, частота.

airport-chopina.pl

Варшавський аеропорт імені Шопена - карта маршрутів підходу, зони повітряного шуму.

air.gios.gov.pl

GIOŚ - якість повітря, концентрації PM2,5 і PM10 для вимірювальних станцій Варшава-Влохи.

wios.warszawa.pl

WIOŚ Warsaw - звіти про стан навколишнього середовища, кількість днів смогу.

mpwik.com.pl

MPWiK Варшава - результати перевірки якості води, жорсткість, бактеріологія 2024.

warszawa19115.pl

Портал мешканців столичного міста Варшави Варшава - дані про заплановані інвестиції в регіоні.

результати іспиту - вулкан

Результати іспитів у ЗОШ № 359 - англійська мова, польська мова, математика.

rspo.gov.pl

Реєстр шкіл та навчальних закладів - школи та дитячі садки в радіусі 1 км.

nfz-warszawa.pl

NFZ Варшава - перелік клінік первинної медичної допомоги в районі Al. Єрозолімські.

Google Maps

Відстані до точок обслуговування, магазинів, парків - виміри березень 2025 року.

geoportal.gov.pl

ГУГіК - топографічні карти, межі ділянок, земельно-реєстраційні дані.

ekw.ms.gov.pl

Електронні земельні та іпотечні реєстри - перевірка правового статусу нерухомого майна.

breeam.com

BRE Group - BREEAM Дуже хороша методологія оцінки сертифікації.

flightaware.com

FlightAware - аналіз маршруту польоту, коридор заходу на злітну смугу 11/29 аеропорту імені Шопена.

bdl.stat.gov.pl

Місцевий банк даних Центрального статистичного управління - демографічні та ринкові дані для району Влохи.

um.warszawa.pl — SCT

Мерія Варшави – зона чистого транспорту, впровадження з 1 січня 2026 року.

gpw.pl - Розробка будинку

WSE - Dom Development S.A. профіль компанії, річні звіти 2022–2024.

skanmieszkania.pl

SkanMieszkania - методологія аналізу, база даних AI Gemini Deep Research, Q1 2025.