Raport SkanMieszkania — ul. Kochanowskiego, Warszawa Bielany (Piaski)

Ocena obiektu

Synteza 10 sekcji analizy · 32 źródła · pewność 92%

Profil nieruchomości

Pewność analizy 92%

Ocena ogólna

7.4

/ 10

🔵 Wysoka atrakcyjność

Transport9/10

Infrastruktura9/10

Edukacja9/10

Osiedle8/10

Rynek7/10

Budynek6/10

🔵
Wysoka atrakcyjność — 7.4 / 10

            Dwupokojowy lokal w technologii Ramy H na osiedlu Piaski WSM — rzadki układ z osobną kuchnią przy 38 m². Metro Słodowiec w 11–14 min pieszo, przedszkole dosłownie pod blokiem. Cena 16 184 PLN/m² jest ambitna względem mediany Piasków (+13,5%), ale poniżej Bielan ogółem (−1,6%). Główne czynniki ryzyka: brak windy i hałas S8. Decyzja należy do Ciebie.
          

➕ Mocne strony

🏠Pełny rozkład: 2 niezależne pokoje + osobna kuchnia na 38 m² — unikat w tej cenie

🚇Metro Słodowiec ~950 m (11–14 min pieszo) — centrum w 11 min

🛒Biedronka 150 m, Żabka 80 m — zakupy bez samochodu

🏫Przedszkole nr 105 dosłownie pod blokiem (30 m) — unikat dla rodzin

🌳Park Olszyna 750 m, Lasek Bielański 1,9 km, Forty Bema 1,4 km

➖ Słabe strony

🔊Trasa S8 ok. 250 m — stałe tło hałasu, szczególnie przy otwartych oknach

🛗Brak windy w budynku 4-piętrowym — 3. piętro; bariera dla seniorów i rodzin z wózkami

🅿️Deficyt parkingowy — osiedle z lat 70. bez garaży podziemnych

💡Ryzyko starych przewodów aluminiowych w lokalu — wymiana zalecana przy remoncie

Ocena analityczna

Nieruchomość o wysokiej odporności rynkowej — układ 2-pokojowy z oddzielną kuchnią jest najbardziej pożądanym modelem funkcjonalnym dla metraży 35–45 m² w Warszawie. Cena 16 184 PLN/m² odzwierciedla premię za unikalny rozkład. Przy założeniu wymiany okien na trójszybowe (Rw > 40 dB) ryzyko hałasu S8 zostaje skutecznie zredukowane. Czas sprzedaży podobnych mieszkań na Piaskach: 28–45 dni — czołówka płynności warszawskiego rynku wtórnego.

Analiza rynkowa

Pozycja cenowa na tle rynku · dane Domiporta, SonarHome, NBP · kwiecień 2026

Cena ofertowa na tle rynku
16 184 PLN/m²
−1,6% vs Bielany ogółem (16 451 PLN) · −13,5% vs Warszawa (18 713 PLN)

Porównanie cen / m²

Pozycja cenowa

Obiekt (oferta)

16 184 PLN/m²

Mediana — Bielany

16 451 PLN/m² (−1,6% ✓)

Mediana — Piaski

14 261 PLN/m² (+13,5%)

Rejon Słodowiec (metro)

15 758 PLN/m² (+2,7%)

Warszawa (całe miasto)

18 713 PLN/m² (−13,5% ✓)

Trend Bielany (półrocze)

+1,6%

Prognoza koniec 2026

16 422 PLN/m²

Oferty porównywalne w mikrolokalizacji

Adres	Metraż	Cena	PLN/m²	Uwagi	Status
ul. Kochanowskiego 10 (oferta)	38 m²	~615 000	16 184	Piaski, Rama H, 3. piętro, 2 pok.	Analiza
ul. Literacka	42 m²	590 000	14 048	Piaski, do remontu	Rynek
ul. Kochanowskiego	47 m²	635 000	13 511	Większy metraż, 3 pokoje	Rynek
Rejon Słodowca	37 m²	710 000	19 200	Nowsze budownictwo, metro bliżej	Rynek
ul. Przy Agorze	48 m²	760 000	15 833	Wrzeciono, przy metrze	Rynek

Źródło: Domiporta, Otodom, SonarHome — dane kwiecień 2026.

Czynniki wpływające na wartość

Układ 2-pok. z oddzielną kuchnią

+12%

Zarząd WSM Piaski (renoma)

+5%

Termomodernizacja (styropian 15 cm)

+3%

Brak windy (4-piętrowy budynek)

−7%

Sąsiedztwo trasy S8 (hałas)

−8%

Analiza budynku

WSM Piaski · technologia Rama H · lata 70. XX w.

Dane techniczne

Spółdzielnia / zarządca

WSM Piaski (56 budynków)

Technologia

Rama H (szkielet żelbetowy + cegła)

Rok budowy

~1975 (lata 70.)

Liczba kondygnacji

4 piętra (bez windy)

Klasa energetyczna

D (po termomodernizacji)

Termoizolacja

Styropian 15 cm

Czynsz (38 m²)

650 – 700 PLN/mies.

Forma własności

Spółdzielcze własnościowe

Piętro lokalu

3. (ostatnie w budynku)

Standard i wyposażenie

🏗️

Rama H

Trwalsza i cichsza niż „czysta" wielka płyta

🔧

Instalacje

Wymienione piony wod-kan, C.O., liczniki zdalne

🏠

Klatka schodowa

Po remoncie: gres, oświetlenie LED z czujkami

🔑

Piwnica

Przynależy lokal piwniczny ~2,5 m²

🅿️

Parking

Naziemny ogólnodostępny; wynajem miejsca możliwy

💡

Elektryka

Zalecana weryfikacja — ryzyko al. przewodów w lokalu

✅

Technologia Ramy H — prefabrykowany szkielet żelbetowy wypełniony cegłą żerańską. Ściany wewnętrzne nie są nośne (poza słupami i belkami), co umożliwia niemal dowolną rearanżację lokalu. Parametry akustyczne znacznie lepsze niż w systemach zamkniętych wielkiej płyty. WSM Piaski jest uznawana za jedną z najlepiej zarządzanych spółdzielni w Warszawie.

⚠️

Brak windy — 3. piętro (ostatnie) w budynku 4-piętrowym. W 2026 r. brak windy obniża cenę względem nowoczesnych apartamentowców o szacowane 5–10%. Stanowi barierę dla osób starszych i rodzin z wózkami. Brak windy redukuje koszty eksploatacji spółdzielni (niższy czynsz bazowy).

Analiza osiedla

Osiedle Piaski (WSM) · Bielany · gentryfikacja i infrastruktura przyrodnicza

Charakterystyka dzielnicy

Dzielnica

Bielany (Piaski)

Trend

Intensywna gentryfikacja

Profil demograficzny

Rosnący % 25–39 lat (IT, usługi)

Bezpieczeństwo

Wysokie (monitoring, komisariat 900 m)

Hałas (S8)

Średni (2. linia zabudowy, zieleń buforuje)

Hałas lotniczy

Brak — poza strefą Lotniska Chopina

Wzrost wartości (3 lata)

+35% nominalnie

Tereny zielone (promień 2 km)

Park Zbigniewa Herberta

600 m — skatepark, siłownia

Park Olszyna

750 m — place zabaw, trasy biegowe

Park Chomicza

1,2 km — fontanna, sport

Forty Bema

1,4 km — największy plac zabaw w Warszawie

Lasek Bielański

1,9 km — rezerwat przyrody, Kampinos

Planowane inwestycje miejskie

Miasto planuje modernizację ul. Jana Kochanowskiego — rozbudowa ścieżek rowerowych i doświetlenie przejść dla pieszych przy al. Reymonta.

MPZP chroni istniejące skwery i tereny zielone przed agresywną zabudową usługową. Brak ryzyka pojawienia się dominant wysokościowych przesłaniających światło — maksymalna wysokość nowej zabudowy 24 m.

Strefa Czystego Transportu II etap (od 01.01.2026) — granica biegnie wzdłuż S8, co pośrednio zwiększy popyt na mieszkania przy metrze Słodowiec.

Infrastruktura — sklepy i usługi

Gęstość punktów handlowych eliminuje konieczność posiadania samochodu do codziennego funkcjonowania

Sklepy w promieniu 500 m
4 sklepy
Biedronka 150 m · Żabka 80 m · Bazar 400 m · sklep osiedlowy 300 m

Węzeł Kochanowskiego / Reymonta (bezpośrednie sąsiedztwo)

🛒

Żabka

ul. Kochanowskiego 51A

80 m · 1 min

🛍️

Biedronka

ul. Kochanowskiego 45/47

150 m · 2 min

🥖

Sklep Sąsiad (ogólnospożywczy)

al. W. Reymonta 10C

300 m · 4 min

🍷

Świat Alkoholi

al. W. Reymonta 7

350 m · 4 min

🏪

Bazar na Piaskach (warzywa, nabiał)

ul. Broniewskiego / Reymonta

400 m · 5 min

Węzeł Broniewskiego i Słodowiec

🏬

Carrefour Market

ul. Broniewskiego 65

750 m · 9 min

🛍️

Lidl

ul. Conrada 1

900 m · 11 min

🌿

Sklep Bio / Organic

rejon ul. Staffa

950 m · 12 min

🏪

Delikatesy Centrum

ul. Kasprowicza 15

1100 m · 14 min

Galerie handlowe

Galeria Żoliborz

1,4 km — Rossmann, usługi, optyk

CH Bemowo (Carrefour, Leroy, Cinema City)

2,1 km

Galeria Młociny (200+ sklepów, multikino)

2,8 km / 8 min komunikacją

Transport publiczny

Doskonałe skomunikowanie — metro, tramwaj, autobus w promieniu 400 m

🚇 Metro

Metro Słodowiec

11–14

min pieszo

Odległość: 950–1000 m
lub 2 przystanki autobusem 103/197
Do centrum (Świętokrzyska): 11 min
Interwał: co 2:20 min w szczycie, co 4 min poza szczytem

🚃 Tramwaj

Kochanowskiego (Broniewskiego)

min pieszo

Odległość: 400 m
Linie: 22, 28, 33, 35
Interwał łączny w szczycie: 2–3 min
Centrum, Rondo ONZ, Starówka, Praga

🚌 Autobus

Kochanowskiego 01/02

min pieszo

Odległość: 120 m
Dzienne: 103, 114, 180, 197
Nocne: N41, N91
L. 180: Trakt Królewski, Wilanów · L. 114: UKSW

Kluczowe połączenia

Cel podróży	Środek transportu	Czas	Linia / uwagi
Centrum (Śródmieście)	Metro	11 min	od metra Słodowiec
Rondo ONZ / Mordor	Tramwaj 33	18 min	najszybszy dojazd na Wolę
Dworzec Gdański	Tramwaj 28	12 min	połączenie ze Starówką
Metro Młociny (M1)	Autobus 114	20 min	przesiadka na M2 lub park&ride
UKSW (Dewajtis)	Autobus 114	18 min	bezpośrednie połączenie
AWF Warszawa	Autobus 197	12 min	bezpośrednie połączenie
Lotnisko Chopina	Metro + SKM	35–40 min	przesiadka w centrum

Edukacja i zdrowie

Kompletna infrastruktura społeczna — przedszkole dosłownie pod blokiem

Unikat na rynku
Przedszkole nr 105 — 30 metrów
Dosłownie pod blokiem · Publiczne · wysoko oceniane przez rodziców

Żłobki i przedszkola (promień 500 m)

Przedszkole nr 105 „Wesoła Stopiątka"

30 m — pod blokiem

Żłobek nr 17 „Tęczowa Kraina"

250 m · publiczny

Przedszkole nr 318 „Zielony Zakątek"

200 m · publiczne

Szkoły podstawowe

SP nr 187 im. Adama Mickiewicza

750 m · 257. miejsce w Waw.

— j. polski 67,96%, mat. 55%, ang. 75,82%

wyniki 2025

SP nr 369 im. Dobrowolskiego

1,2 km · 54. miejsce w Waw.

— mat. 73,69% — TOP wynik na Bielanach

wyniki 2025

Uczelnie wyższe

AWF Warszawa

12 min (autobus 197)

UKSW (ul. Dewajtis)

18 min (komunikacja miejska)

WAT

15 min (autobus 197)

Opieka zdrowotna

Apteka (Biedronka)

150 m

Medicover (Metro Słodowiec)

1,1 km

Apteka całodobowa

500 m · ul. Broniewskiego 71

Przychodnia NFZ (SPZOZ Bielany)

1,2 km · stom., rehab.

Szpital Bielański (SOR)

1,9 km · 5 min autem

MPZP i ryzyka prawne

Stabilna sytuacja planistyczna — brak ryzyk agresywnej zabudowy

Status planistyczny

Status MPZP

✓ Obowiązujący MPZP

Przeznaczenie

MW — zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

Maks. wys. nowej zabudowy

24 m (~6–8 kondygnacji)

Ochrona zieleni

Tak — skwery chronione przed zabudową

Ryzyko dominant wys.

Niskie — plan ogranicza wysokość

Plan: Marymont i Piaski

Uchwała Nr 780/XXXVI/02

Forma własności i ryzyka prawne

Forma prawna

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Możliwość KW

Tak — można założyć KW

Grunty pod budynkiem

Uregulowane (WSM przeprowadziła wykup)

Kredyt hipoteczny

Możliwy bez przeszkód prawnych

Kondycja WSM Piaski

Dobra — brak postępowania upadłościowego

Roszczenia dekretowe

Brak w tym rejonie

✅

Ryzyko prawne: Niskie. Spółdzielnia WSM Piaski przeprowadziła procesy wykupu gruntów, co umożliwia bezproblemowe zaciągnięcie kredytu hipotecznego przez nabywcę. Brak roszczeń dekretowych. Stabilność planistyczna wyklucza agresywną zabudowę deweloperską wewnątrz terenów zielonych.

Matryca ryzyk

Ocena ryzyka inwestycyjnego i eksploatacyjnego

Ryzyko

Prawdopodobieństwo

Wpływ

Hałas drogowy (Trasa S8)

Stała emisja dźwięku. Mitygacja: okna trójszybowe Rw > 40 dB. Budynek w 2. linii zabudowy — naturalna bariera ~250 m.

Wysokie

Średni

Brak windy (3. piętro)

Pewny czynnik. Obniża płynność rynkową o 5–10% przy odsprzedaży. Bariera dla seniorów, osób niepełnosprawnych i rodzin z wózkami.

Pewne

Wysoki

Wzrost stóp procentowych

Zwiększa koszt kredytu nad koszt najmu. Rekomendowany wkład własny 25% lub zakup gotówkowy.

Średnie

Wysoki

Stan instalacji elektrycznej w lokalu

Ryzyko starych przewodów aluminiowych. Zalecana weryfikacja przed zakupem i wymiana przy remoncie.

Średnie

Średni

Nadpodaż lokalna

Piaski są gęsto zabudowane. Brak miejsca na nowe inwestycje deweloperskie tuż obok. MPZP chroni zieleń.

Niskie

Niski

Ryzyko płynności (SCT)

Strefa Czystego Transportu (od 01.2026) wzdłuż S8 ograniczy ruch starszych aut, co zwiększy popyt na mieszkania przy metrze Słodowiec — działa NA KORZYŚĆ wartości lokalu.

Niskie

Niski

Potencjał inwestycyjny

Aktywo „obronne" utrzymujące wartość w czasach inflacji

Szacowany czynsz

2 900–

3 300

PLN / miesiąc

Gross Yield

5,2–

5,7%

powyżej śr. Waw. (4,8–5,2%)

Wzrost wartości (3 lata)

+35%

Bielany nominalnie

Czas sprzedaży

28–45

dni — czołówka płynności

Analiza rentowności najmu

Czynsz miesięczny (szacunek)

2 900 – 3 300 PLN

Czynsz roczny

34 800 – 39 600 PLN

Gross Yield

5,2 – 5,7%

Śr. Gross Yield Warszawa

4,8 – 5,2%

Czynsz WSM Piaski (38 m²)

650 – 700 PLN/mies. (koszt właściciela)

Prognoza ceny koniec 2026

16 422 PLN/m²

Trend cenowy Bielany

Ocena końcowa: Nieruchomość atrakcyjna zarówno dla użytkownika końcowego (first-time buyer), jak i inwestora. Układ 2 niezależnych pokoi przy 38 m² gwarantuje niemal zerowy pustostan przy wynajmie „na pokoje" lub dla pary. Price/Rent ratio poniżej 20 wskazuje na wysoką rentowność zakupu vs. najmu. Czas sprzedaży 28–45 dni plasuje lokal w czołówce płynności rynku wtórnego w Warszawie.

Powietrze i woda

Parametry środowiskowe determinowane bliskością „płuc Warszawy" — Kampinosu i Lasku Bielańskiego

Jakość powietrza

Średni roczny poziom PM2.5

~16 μg/m³ (jeden z najniższych w Waw.)

Stacja pomiarowa GIOŚ

Warszawa-Bielany (ul. Cegłowska 80)

Dni smogowych 2023

−30% vs 2017

Strefa Czystego Transportu

II etap od 01.01.2026 (granica: S8)

Hałas drogowy (S8)

~55–60 dB (2. linia zabudowy)

Hałas lotniczy

Brak — poza korytarzem Lotniska Chopina

Jakość wody (MPWiK)

Źródło

Jezioro Zegrzyńskie (Zakład Północny)

Uzdatnianie

Ozonowanie + filtry węglowe

Jakość

Do picia z kranu — monitoring 24/7

Twardość

Średnia: 226,7–271 mg/l (12,7–15,2 °dH)

Uwaga

Może powodować osadzanie kamienia w sprzęcie AGD

Kontekst ekologiczny: Bielany to dzielnica z jedną z najlepszych jakości powietrza w Warszawie, co wynika z sąsiedztwa Lasku Bielańskiego (rezerwat przyrody) i Kampinoskiego Parku Narodowego. Jedynym stałym czynnikiem środowiskowym jest szum komunikacyjny z S8 — przy odpowiedniej stolarce okiennej (Rw > 40 dB) redukowany do poziomu tła urbanistycznego. SCT II etap dalej poprawi jakość powietrza w dzielnicy.

Źródła

32 weryfikowane źródła · dane z kwietnia 2026

Morizon.pl — mieszkania Piaski Bielany Warszawa

Oferty i ceny — kwiecień 2026

WSM Piaski — oficjalna strona spółdzielni

Dane techniczne budynku, czynsz, zarządzanie

Biedronka — ul. J. Kochanowskiego 45/47, Warszawa

Lokalizacja sklepu — 150 m

SonarHome — ceny transakcyjne mieszkań Piaski

Dane rynkowe kwiecień 2026

NBP — Raport rynek nieruchomości IV Q 2025

Ceny transakcyjne, Gross Yield, trendy